房价未来三十年 金戈铁马 气吞万里如虎 莫等闲 白了少年头 空悲切!

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房价未来三十年

金戈铁马 气吞万里如虎

产 品： 炒房系统知识 作 者：晋 慧 敏

关键词： 炒房知识还未普及 转载授权：81203738 天天原创

晋慧敏： 服役十二年帝国军人 房是用来炒的

股是用来住的 勤劳致富是骗您的

先看一段视频 任总很帅

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房价未来三十年 英法美只是落日黄昏

城市化率指标

英法美德日意加阿 1950年城市化率均超过2011年中国的50.6% 俄罗斯1965年超过中国2016年的58%

韩国1980年接近中国2016年的58%

所以不要总拿日本崩盘美国崩盘来说事

1991年日帝崩盘，城市化率77%，他美爹逼崩的。

2008年美帝崩盘，城市化率81%，享乐主义导致。

2015年俄帝崩盘，城市化率74%，滥发货币导致。

其他的什么迪拜、马来、泰国这些

根本没有壁垒的国家基本没有值得学习的经验

不蹂躏他们欧美帝拿什么享乐呢？

中国2016年城市化率只有不到58%

户籍城市化还不到40%

待建城市面积400亿平方

2016年中国大陆总人口13亿8271万人

城镇常住人口8亿2345万人

乡村常住人口5亿8973万人

全国人户分离人口2.92亿人

流动人口2.45亿人

未来很长的时间

至少有4亿人要被动城市化

农村无法提供足够的生活资料

不主动进城

就被动进城

这不是选择

是服从

三四线也半死不活

不是进三四线

大部分

是涌向一二线城市

房价未来三十年

涨

这里说的是趋势

大周期看人口

长期上涨

另外几点小分析请参看

1、城市化、城市群、城市圈，一带一路战略，城镇化率到80%的二三十年时间，大量的人口进城，大中小城市严重分化、1000万以上人口城市不断增加，交通越来越发达、资源越来越均衡，经济5000亿城市不断扩容。

2、土地供应垄断与供应模式的供给与需求弹性主宰不了一切，需求总体是扩大，趋势不可逆。

3、家庭结构裂变。过去一个家庭是5、6口人，现在全国平均3.1口人，还不能稳定下来，单身的越来越多，全国会在2.5到2.6的水平上稳定下来的，家庭户数量增长越来越快，以前按户算，未来呢？按照人均40平米计算，也只是个保守，改善刚需也是刚需，多套房需求也是合理需求。

4、人口增长，二孩正策已经开放，计划生育正策未来还要大调整，会放开三孩，直到四孩，最后取消限制，后代的数量才是最大的财富，有人说质量更重要，那是谬论，质量的基础是数量。

5、资源匹配受控，不是市场决定资源配置，大城市路线已确定，未来城市区域人口、财富的大整合。大量的人口、毕业生、财富、资源从中小城镇往大城市转移。大城市是最高效的机器，农村不是，小城市也不是。

全国商品房累计销售118亿方

截止 2016 年 10 月底，全国累计商品住宅销售面积为 118 亿方，累计新开工住宅为 144 亿方。也就是说，已开工未销售的库存约为 26 亿方，其中现房库存为 4 亿方，当前 去化周期约为 22 个月左右；其中，一线城市约为 9 个月，二线和三线约为 23 个月左右。

老晋说：截止 2016 年 10 月，全国库存约 26 亿方，去化周期 22 个月。距离人均40平方发达国家水平相差甚远。距离500亿方只完成20%。

数据来源：公开资料 老晋整理

全国土地累计出让102万公顷

从 1999 年到 2016 年 9 月底，全国房 产住宅用地出让累计约 102 万公顷，按照每年约 20%左右的流拍率，当年住宅成交的容 积率 2-2.5 左右，90%可售，合计为 176 亿方可售住宅；同时期累计商品住宅销售 117 亿 方，对应广义库存约 59 亿方，去化周期在 5-6 年左右。从结构上来看，库存主要集中在 三线省市，而直辖市可能处于供不应求的状态。

老晋说：截止 2016 年第三季度，全国广义库存约 59 亿方，主要集中在三线省市，正是目前高举去库存大旗的地方，这是真泡沫。一线城市不足9个月的库存，毫无泡沫可言。而且目前情况还在继续恶化，没有看到扭转。

数据来源：公开资料 老晋整理

最后 思维方式是捷径

老太太进曼哈顿银行存50万美金。总裁在VIP室接待。

总裁：您老一生的积蓄？老太太：哪里？我豪赌为生，逢赌必赢，刚赢的！

总裁：.不可能！‘

老太太：.那就赌一把，明早你的屁股上会出现一个三角形的胎记，赌注就是这50万！‘总裁狐疑不决，望着一袋现钞，决定应赌。

老太太走后，总裁回到家对着镜子检查了好几遍，没有任何胎记，直到第二天约定时间再到VIP室。

老太太早到，旁边站着一个穿着考究的律师。

老太太：今天律师作证检查你的屁股。

总裁：.真是没有胎记，更别提三角形的‘。随后脱下裤子，让他们检查屁股。。。

老太太看看：.果然没有，我输了‘。这时律师脸色铁青，不停以头撞墙，总裁大惊。律师：她刚与我打赌150万，说您会当面脱裤子让她看你屁股！‘

启示：如果一方利益相关者不能让你盈利，那就引入另一方，甚至用另一方补贴这一方！从而让资金在商业模式的交易结构流动起来。

老晋说：思维方式才是捷径，而不是随大流。

例一：看新闻吧，CCAV讲的事情，普通人一般撬不动，如果有那么一件半件能撬动，您上了，那就等死吧。

为什么？CCAV以亿计的收视率，冲上去的是成千上万的投资者，竞争导致成本大幅提高，失败的几率也大幅提高。例如雄安新区！CCAV一播，全国人民打飞的，奔赴雄安来抢房。

例二：现在主流媒体，每天天天说的什么？房子是用来住的，不是用来炒的。房子不能投资，要付出惨痛代价。打击投资客云云。好吧，您信不信我不知道。我知道全世界所有国家的核心城市，房子都是可以投资的，优质资产永不贬值，房价未来三十年，金戈铁马，气吞万里如虎。抬望眼，仰天长啸，壮怀激烈，三十功名尘与土，八千里路云和月。莫等闲，白了少年头，空悲切! 房十套，福泽三代，子孙兴旺。

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长按识别二维码 晋慧敏简介

帝都北京卫戍部队服役十二载，2014年退役，投身社会建设大军，从事房地产行业三年下来，略有心得，故开此公众号，取名.老晋房产观‘， 旨在分享和交流心得体会，欢迎分享，欢迎交流。

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