新版《土地管理法》即将实施 下乡买宅基地会成风潮吗

 　　第一财经12月17日文章）

　　我国城市建设用地9万平方公里，农村建设用地19万平方公里，农村人口已经下降到50%以下，但农村建设用地存量却是城市建设用地的两倍以上。

　　农民一块宅基地值多少钱？城市居民可能并没有太多概念。一些数据可以为我们提供些直观的感受。

　　600平方米42万元，1000平方米170万元，这两份报价涉及的宅基地所在省份一南一北，在12月中旬出现在同一土地流转平台上，转让信息中标注的“流转年限”均是70年。

　　农民无偿获得的宅基地可以转让吗？当前法律是允许的，但有诸多前置条件。

　　从该土地流转平台来看，包括上述两宗地块在内，该平台上众多宅基地转让信息下方都单独标注了：宅基地转让非同一农村集体经济组织成员不得受让该宅基地使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》规定：“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”

　　2019年8月，全国人大常委会审议通过《土地管理法》修正案，其中规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　上述两宗宅基地单价约合700元/平方米和1700元/平方米，这与国有住宅用地动辄上万元的单价相比，价格看似不高，但考虑到农户获得宅基地几乎没有成本支出，如能最终成交，这个收益也已经足够诱人。

　　新版《土地管理法》2020年元旦起就要正式实施，届时，“有偿退出”的宅基地流转会形成一阵风潮吗？

　　不过，《土地管理法》并未详细规定宅基地能退给谁，或者谁可以买宅基地使用权。而这将直接影响到宅基地流转的可操作性。

　　此前一些正府部门规定，宅基地只能在本集体内部流转，或者退给集体组织。即集体之外，包括城市户口的居民不能下乡购买宅基地。

　　今年5月6日，国家发改委召开专题新闻发布会，介绍关于建立健全城乡融合发展体制机制和正策体系的有关情况，相关负责人在会上强调，城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

　　正策上虽有诸多限制，但宅基地在民间私下的转让却已屡见不鲜，渐成风气。

　　比如，上述宅基地在土地流转网站上明码标价公开转让，与相关正策规定是否相违？因为看不到相关成交信息，很难下判断其受让对象是否是集体内部人士，或者是否是转让方所在的集体组织有偿收回了上述宅基地。

　　不过，如宅基地持有者想把地块退给其所在集体组织，是否还需要通过网络平台来转让？这看似是个大费周章、不尽合理的行为。

　　农业农村部部长韩长赋也曾在“农业农村部农村改革40年专题会”上表示，随着农村社会人口结构的深刻变化，（宅基地制度）实践中面临许多新情况新问题，一户多宅、超标占地等现象比较突出，城镇居民到农村购地建房禁而不止。

　　民间自发、私自转让宅基地逐渐增多之际，地方正策监管还在不断强化。

　　海南省自然资源和规划厅日前出台的《海南省农村宅基地管理试点办法》规定，对于闲置宅基地及住宅，通过自愿协商等方式，由农村集体经济组织有偿收回。

　　今年11月16日，韩长赋在江西调研时强调，要进一步加强宅基地管理，保障农民住房权益，让农民住有所居。在此基础上，要探索盘活闲置宅基地和农房，增加农民财产性收入。

　　但如果依然对流转的渠道进行管控，只能允许内部流转，是否有利于消化闲置的宅基地？是否有利于增加农民财产性收入？

　　近段时间，一些专家学者就宅基地问题密集发声，呼吁扩大宅基地流转范围，赋予宅基地更多权利。